Körfez'de kentsel dönüşüm 2026: Barbaros, Kabakoz ve sanayi riski

Körfez'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Körfez'i diğer Kocaeli ilçelerinden ayıran şey, dönüşümün bir kısmının depremden değil sanayiden kaynaklanması. Kocaeli Milletvekili Mehmet Hilal Kaplan, TBMM Genel Kurulu'ndaki 15 Mart 2012 konuşmasında Barbaros ve Güney mahallelerinin gaz dolum tesislerinin tehlikeli alanları içinde kaldığı için taşındığını, iki mahallede yaklaşık 20 bin kişinin yaşadığını söyledi. Bu iki mahalle bugün iki farklı aşamada: Barbaros'ta taşınma bitti, Güney (Kabakoz) ise hâlâ çözüm bekliyor.

Bunun dışında Körfez'de dönüşüm, maliklerin lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıp müteahhitle kat karşılığı anlaştığı bina bazlı yolla yürüyor. Büyükşehir'in Dünya Bankası kredisiyle desteklenen programında da Körfez'den bir mahalle var: Ekonomi Gazetesi'nin 17 Eylül 2025 haberine göre Körfez Güney Mahallesi'nde 425 bağımsız bölümün dönüşümü hedefleniyor. Bu programın Ekim 2026'daki aşamasını Körfez özelinde gösteren bir duyuru bulamadık.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Körfez'de kullanılabiliyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa. Körfez'den yapılan başvuru sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. Kredi koşulları, kira yardımı ve riskli yapı tespiti kuralları Kocaeli il rehberinde.

Barbaros: sanayi riski yüzünden taşınan mahalle

Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı'nın 2026 tarihli plan açıklama raporuna göre Barbaros (tapuda Yarımca) Mahallesi'ndeki yaklaşık 6,4 hektarlık alan, mülga Bakanlar Kurulu'nun 23 Ağustos 2013 tarihli ve 5318 sayılı kararıyla riskli alan ilan edildi. Bakanlık 6 Eylül 2021'de işlemleri yürütme yetkisini Büyükşehir'e verdi. Rapora göre alanın güneyinde ve batısında sanayi tesisleri bulunuyor.

Uzlaşma hızlı sağlandı. Plan raporuna göre hak sahipleriyle yüzde 99 oranında uzlaşıldı; Körfez Belediye Başkanı Şener Söğüt de İHA'nın 15 Kasım 2023 haberinde aynı oranı verdi. Hak sahipleri Derince ilçesindeki Sopalı Rezerv Yapı Alanı'nın 1. etabında yapılan 534 konuta taşındı. Özgün Kocaeli'nin 16 Ekim 2025 haberine göre bu konutların 494'ü için anahtar töreni Nisan 2025'te Bakan Murat Kurum'un katılımıyla yapıldı, ancak konutların TOKİ'den Büyükşehir'e devri ve tapu işlemleri uzadığı için taşınma ancak Ekim 2025'te başlayabildi.

Sürecin hak sahipleri açısından pürüzsüz olmadığı da kayıtlarda var. Yandex Haber'in 16 Mayıs 2025 tarihli derlemesine göre CHP'li Erkan Uygun, Büyükşehir'in Mayıs 2025 meclis toplantısında Barbaros hak sahiplerinin şikâyetlerini Başkan Tahir Büyükakın'a iletti; muvafakatnameler 15 Nisan–15 Kasım 2022 arasında imzalanmıştı. Derlemedeki başlıklarda şerefiye bedeline itiraz öne çıkıyor; şerefiyenin nasıl hesaplandığını gösteren bir kaynak bulamadık.

Eski mahallenin yerine konut gelmiyor. Plan raporuna göre alandaki 84 yapıdan akaryakıt istasyonu ve eğitim tesisi dışındaki 76'sı yıkıldı. Bakanlığın onayladığı yeni planda 66.114 metrekarelik alanın yüzde 53,96'sı tır, kamyon, makine parkı ve garaj alanı, kalan kısmı depolama, konut dışı kentsel çalışma alanı, park ve yol olarak düzenleniyor; ticaret alanı kaldırılıyor. Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün 8 Ekim 2026 duyurusuna göre planlar 8–22 Ekim 2026 arasında askıdaydı.

Güney (Kabakoz): bekleyen dönüşüm

Güney Mahallesi'nin Kabakoz mevkii, Barbaros'la aynı nedenle gündeme gelmiş ama aynı hızla ilerlememiş. Söğüt, İHA'nın 15 Kasım 2023 haberinde sıradaki adımın Kabakoz olduğunu, Büyükşehir'in çalışmasını tamamladığını ve Bakanlık onaylarından sonra duyuru yapılacağını söyledi.

Mahalle sakinlerinin itirazları Meclis'e taşındı. Kocaeli Milletvekili Ömer Faruk Gergerlioğlu'nun 12 Ağustos 2025 tarihli soru önergesinde aktarılan basın haberine göre Kabakoz, 1999 depreminden sonra "konut dışı kentsel dönüşüm alanı" ilan edildi ve sahil kesimindeki sakinlerle henüz uzlaşma sağlanmadı. Önergeye göre Güney Mahallesi Platformu, Barbaros'ta hak sahipleriyle 1,45 katsayısı üzerinden anlaşıldığını, kendilerine 1,25 katsayı teklif edildiğini, Barbaros'ta TEFE-TÜFE oranlarının yüzde 10 ile sabitlendiğini ama Güney'de bunun yapılmadığını ve şerefiye bedellerinin hâlâ netleşmediğini söylüyor. Bunlar platformun önergede aktarılan iddiaları; Bakanlığın yanıtını bulamadık.

Aynı önergede sakinler mahalledeki ruhsatsız depolarda sık yangın ve patlama yaşandığını, tır trafiğinin gürültüsünü de dile getiriyor. Ekim 2026 itibarıyla Kabakoz için yayımlanmış bir uzlaşma sonucu, plan değişikliği ya da konut projesi bulamadık. Bu bölgede taşınmazınız varsa bina bazlı bir müteahhit sözleşmesine girmeden önce Büyükşehir'den parselinizin proje alanında olup olmadığını yazılı sorun.

Nüfus, sanayi ve yapı stoğu

Türkçe Vikipedi'ye göre Körfez ilçesi 1987'de Gebze, İzmit merkez ilçesi ve Hereke çevresinden alınan topraklarla kuruldu ve bugünkü sınırlarına 1989'da ulaştı. Aynı sayfadaki TÜİK serisine göre nüfus 1990'da 84.492, 2000'de 105.295, 2020'de 173.064 idi; İngilizce Vikipedi 2022 nüfusunu 178.048 veriyor. İlçede 36 mahalle var.

Türkçe Vikipedi, ilçenin büyük sanayi kuruluşları arasında TÜPRAŞ, PETKİM ve İGSAŞ'ı sayıyor. Barbaros planı için görüşü alınan kurumlar arasında TÜPRAŞ İzmit Rafineri Müdürlüğü ve BOTAŞ da var. Sanayiye yakın mahallelerde binanızın hem deprem hem endüstriyel risk açısından bir plan kararına konu olup olmadığını imar durumundan kontrol etmek bu yüzden önemli.

Körfez'in bina yaşı dağılımını ya da lisanslı kuruluşlarca riskli bulunmuş bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. Hukuken binanın riskli sayılması için lisanslı kuruluşun tespiti şart; tespit, itiraz ve kira yardımı kuralları Kocaeli il rehberinde.

Deprem, tsunami ve zemin

Körfez, 17 Ağustos 1999 depreminde en ağır sınanan kıyılardan biriydi. İngilizce Vikipedi'ye göre deprem TÜPRAŞ rafinerisinde bir tutma tankından dökülen naftanın tutuşmasıyla başlayan bir yangına yol açtı; su hatları kırıldığı için müdahale zorlaştı, en az 17 tank yandı, rafinerinin 5 kilometre çevresi için tahliye emri verildi ve yangın beş gün sonra kontrol altına alındı. Aynı sayfaya göre depremin yarattığı tsunamiden en çok etkilenen yerler Şirinyalı, Kirazlıyalı, Yarımca, Körfez ve rafineri çevresiydi.

Zemin için elimizdeki en somut belge Barbaros plan raporu. Rapora göre alan Kuzey Anadolu Fay Zonu'nda; 2012'de onaylanan jeolojik-jeoteknik etütte "Önlemli Alan 5.1" yani önlem alınabilecek nitelikte şişme ve oturma sorunlu alan olarak sınıflandırılmış. Yeraltı suyu 7–9 metrede ve yağışla değişiyor; zemin suya doyunca taşıma gücü düşüyor ve bu, bina temelini olumsuz etkileyebiliyor.

Körfez'in tamamı için mahalle mahalle yayımlanmış resmî bir zemin ya da sıvılaşma haritası bulamadık. Pratik sonuç: kıyıya ve eski dere yataklarına yakın parsellerde zemin etüdü temel tipini ve maliyeti doğrudan belirler. Komşu binanın etüdüne güvenmeyin; kendi parselinize etüt yaptırın.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

Körfez Belediyesi'nin adresi Mimar Sinan Mahallesi, Eşref Bitlis Caddesi No: 369; belediyenin sitesindeki telefonlar 444 84 11 ve 0262 528 23 02. Sitedeki müdürlükler listesinde ayrı bir kentsel dönüşüm birimi görmedik; imar durumu ve ruhsat için İmar ve Şehircilik, Plan ve Proje ile Harita ve Planlama müdürlükleri listeleniyor. Riskli yapı raporuna ve plan değişikliklerine itiraz ile Bakanlık kira yardımı Kocaeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi: Kocaeli Valiliği Kompleksi, Körfez Mahallesi, Ankara Karayolu Üzeri No: 129, İzmit; telefon 0262 318 80 00.

Sözleşmeden önce parselinizin bir alan kararına girip girmediğini öğrenin. Barbaros örneğinde riskli alan kararı 2013'te alındı, taşınma ancak 2025'te başladı ve eski alana konut yerine tır parkı planlandı. Kabakoz gibi henüz karara bağlanmamış bölgelerde, binanız sonradan bir alan projesine alınırsa sözleşmenin ne olacağı ve müteahhide ödenmiş masrafların akıbeti yazılı olsun.

Uzlaşma tekliflerini kalem kalem karşılaştırın. Kabakoz sakinlerinin itirazları, alan projelerinde sonucu belirleyen şeyin katsayı, borç tutarının hangi endeksle güncelleneceği ve şerefiye bedeli olduğunu gösteriyor. Bina bazlı dönüşümde de aynı mantık geçerli: teklifleri güncel imar durumuna göre daire metrekaresi, teslim süresi ve ek ödeme kalemleriyle yan yana koyun.

Zemin etüdünü ve ek temel maliyetini sözleşmeye bağlayın; yeraltı suyu yüksek bölgelerde drenaj ve temel güçlendirmesinin kime ait olduğu yazılı olsun. Krediyi düşünüyorsanız resmî kılavuza göre yeni binada temel imalatına başlanmamış olması aranıyor; takvimi kredi başvurusu sonuçlanacak biçimde kurun. Kanuni korumalar (satış sınırı, fesih hakkı, teminat) Kocaeli il rehberinde.