Ortahisar'da kentsel dönüşüm 2026: Çömlekçi, Çağlayan ve rezerv

Ortahisar'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Ortahisar, Trabzon'un merkez ilçesi. Kentin tarihi çekirdeği, Zağnos ve Tabakhane vadileri, Çömlekçi ve sahil şeridi bu ilçede. Dönüşüm burada üç yoldan ilerliyor: Büyükşehir ile TOKİ'nin yürüttüğü alan projeleri (Zağnos, Tabakhane, Çömlekçi), Ortahisar Belediyesi'nin kendi projeleri (Pazarkapı, Çağlayan) ve bu alanların dışında maliklerin müteahhitle anlaştığı bina bazlı dönüşüm. Riskli yapı tespiti, itiraz, kira yardımı ve salt çoğunluk kuralları Trabzon il rehberinde.

Alan projelerinde yol çoğunlukla kamulaştırma oldu: malike yeni daire yerine bedel ödendi ya da TOKİ'nin yaptığı konutlardan hak sahipliği tanındı. Bu yüzden Ortahisar'da bir müteahhitle konuşmadan önce ilk soru, parselinizin bir proje ya da kamulaştırma sınırında olup olmadığı.

Çömlekçi: TOKİ projesi ve 2026'daki rezerv alan

Çömlekçi, limanın hemen güneyindeki eski mahalle. Trabzon Büyükşehir Belediyesi'nin 15 Ağustos 2024 tarihli duyurusuna göre TOKİ, projenin kalan kısmının tamamını 27 Eylül 2024'te ihale etti; ihale 2. etabın 1. ve 2. bölgesinde 43 dükkânı, 3. bölgede 82 konut ve 9 dükkânı, 4. bölgede 73 konutu, 6. bölgede 38 konut ve 4 dükkânı, altyapı ve çevre düzenlemesini kapsıyordu. Duyuruda işin 2026 sonuna kadar tamamlanmasının planlandığı yazıyor.

Takvim kaydı. Haber61'in aktardığı 27 Kasım 2025 tarihli İHA haberinde Büyükşehir Belediye Başkanı Ahmet Metin Genç, ilk etabın TOKİ tarafından tamamlandığını, yıkımların neredeyse bittiğini, 96 bina ve 56 iş yerinin yapımının sürdüğünü ve işin 1–1,5 yılda bitirilmesinin hedeflendiğini söyledi. Genç, eski belediye binasının güneyindeki oteller bölümü ile meydana bakan kısmın Büyükşehir Meclisi'nin imar kararıyla projeye eklendiğini de anlattı. Haber61'in 18 Şubat 2026 haberinde Genç 'Orada geç kaldık' dedi ve tamamının önümüzdeki yıl, yani 2027'de bitirileceğini söyledi.

İlk etabın içeriğine dair Son Dakika'nın 29 Mayıs 2024 haberine göre TOKİ'nin ilk 22 dönümlük alanda 2+1, 3+1 ve 4+1 tipinde 130 konut, 20 dükkân ve 423 araçlık otopark yaptığı, mahallede yaklaşık 18 tescilli yapı bulunduğu yazıyor. Aynı haberde Genç ikinci etabın 63 dönümlük alanda olduğunu söylüyor.

Kamulaştırma kararı. 13 Mayıs 2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5558 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Çömlekçi ve İskenderpaşa mahallelerindeki bazı taşınmazların, bölgedeki kentsel dönüşüm ve gelişim (gecekondu dönüşüm) çalışmaları kapsamında Trabzon Büyükşehir Belediyesi tarafından acele kamulaştırılmasına karar verildi.

Rezerv yapı alanı (Eylül 2026). Trabzon Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün 24 Eylül 2026 haberine göre Çömlekçi ve İskenderpaşa mahallelerinde yaklaşık 0,95 hektarlık alan 8 Eylül 2026'da 6306 sayılı Kanun'a göre rezerv yapı alanı ilan edildi. İlk etapta Çömlekçi Mahallesi 329 ada 72, 100, 105, 112 ve 113 parseldeki beş taşınmaz için çalışma başladı; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 22 Eylül 2026'da hak sahipleriyle ön görüşme yaptı ve hak sahipleri için Trabzon Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nde bir iletişim ofisi kuruldu. Bu rezerv alanın TOKİ projesiyle ya da Genç'in andığı yeni eklenen bölümle aynı yer olup olmadığını açıklayan bir kaynak bulamadık.

Çağlayan, Pazarkapı ve sıradaki mahalleler

Çağlayan: Ortahisar Belediyesi'nin şirketi ORKENT A.Ş. eliyle yürüttüğü yerinde dönüşüm projesi. Cumhuriyet'in 28 Ekim 2025 haberine göre ilk etap 12 blokta 418 daire ve 44 dükkân; temel o gün atıldı. Haber61'in 20 Ekim 2026 haberine göre Belediye Başkanı Ahmet Kaya, 1. etabın 1. kısmında yüzde 30 seviyesine gelindiğini söyledi. Teslim tarihi açıklanmadı. Kronoloji, model ve malike notlar Çağlayan proje sayfamızda.

Pazarkapı: Son Dakika'nın 17 Kasım 2015 haberine göre dönemin Ortahisar Belediye Başkanı Ahmet Metin Genç, Zağnos Vadisi projesinin Pazarkapı etabındaki 29.813 metrekarelik alanın belediye hizmet binası, kaymakamlık binası ve sosyal donatı için belediyece satın alındığını, alandaki 102 binadan 55'inin kamulaştırmasının tamamlanıp yıkıma başlandığını söyledi. Mynet'in aktardığı 27 Temmuz 2020 tarihli İHA haberine göre 2. etabın ticaret, konut, peyzaj ve dere ıslahı ihalesi 2018'de yapılmıştı ve projenin 2020'de bitirilmesi planlanıyordu. Bitiş tarihini doğrulayan bir kaynak bulamadık.

Sıradaki alanlar: 61saat'in 2 Temmuz 2026 haberine göre Genç, Erdoğdu Mahallesi'ndeki bir halk buluşmasında Arafilboyu ve Çömlekçi'de çalışmaların sürdüğünü, sonraki alanın 1 No'lu Erdoğdu olacağını, Camiyanı bölgesinde de ciddi bir dönüşüm ihtiyacı bulunduğunu söyledi; ada bazlı bir çalışmanın yapılıp yapılamayacağına bakacaklarını ekledi. Haber61'in 18 Şubat 2026 haberinde Genç, Arafilboyu'nda Baro binasının karşısından yeni kavşağa kadar hak sahipleriyle görüştüklerini ve Aşıklar Parkı bitişiğindeki mahallede de çalışma yapacaklarını anlattı. Bu alanlar için bir plan, riskli alan kararı ya da takvim bulamadık.

TOKİ sosyal konut: 4 Eylül 2021 tarihli ve 31588 sayılı Resmî Gazete'deki 4457 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Çimenli ve Yeşilköy mahallelerindeki bazı taşınmazlar, sosyal konut projesi için TOKİ tarafından acele kamulaştırıldı. Bu bir dönüşüm değil, yeni konut projesi.

Kemerkaya: Kemerkaya için bir dönüşüm projesi, riskli alan kararı ya da resmî açıklama bulamadık.

Zağnos ve Tabakhane: tamamlanan büyük projeler

Zağnos Vadisi, Trabzon'un TOKİ ile yaptığı ilk büyük vadi dönüşümü. AA'nın 11 Kasım 2012 haberine göre dönemin Trabzon Belediye Başkanı Orhan Fevzi Gümrükçüoğlu, Kahramanmaraş Caddesi ile tarihi Zağnos köprüsü arasını kapsayan etapta 102 binanın kamulaştırılacağını söyledi. Vadinin son etabı olan Pazarkapı daha sonra Ortahisar Belediyesi'ne devredildi (Son Dakika, 17 Kasım 2015).

Tabakhane: Mynet'in aktardığı 22 Aralık 2016 tarihli İHA haberine göre Büyükşehir Belediye Başkanı Gümrükçüoğlu, alandaki 670 binadan 654'ünün kamulaştırmasının tamamlandığını, yıkılan bina sayısının 533'e ulaştığını ve rekreasyon projesinin TOKİ tarafından hazırlanıp belediyeye teslim edildiğini söyledi. Trabzonhaber24'ün 3 Şubat 2026 haberine göre Büyükşehir'in 2026 yeşil alan planında Tabakhane Vadisi Süs Bitkileri Üretim ve Eğitim Merkezi var. Kamulaştırmanın ve yıkımın tamamlandığı tarihi gösteren bir kaynak bulamadık.

Bu iki vadide malik kalmadı; projeler kamulaştırmayla yapıldı. Çömlekçi'nin ilk etapları, Ganita–Faroz ve diğer sahil düzenlemeleri için güncel, tarihli bir resmî kaynak bulamadık.

Heyelan, deprem ve zemin

Cumhuriyet'in aktardığı 15 Haziran 2022 tarihli DHA haberine göre AFAD ile Karadeniz Teknik Üniversitesi'nin Afet Risk Analiz Sistemi (ARAS) projesinde hazırlanan heyelan tehlike haritasında Trabzon'un yaklaşık yüzde 16'sı, 750 kilometrekare, yüksek ve çok yüksek tehlikeli alan çıktı. Haritaya göre ildeki 268.460 yapıdan 16.392'si çok yüksek, 83.220'si yüksek tehlikeli alanda. Haberde ilçe dağılımı verilmiyor.

Jeoloji mühendisi Prof. Dr. Osman Bektaş, Sözcü'nün 4 Ekim 2023 haberinde resmî deprem haritasına göre Trabzon'da önümüzdeki 50 yılda yüzde 90 olasılıkla en büyük depremin 6,6 olduğunu, sahil kesimindeki gevşek zeminlerin sarsıntıyı büyütebileceğini ve kuzeye bakan yamaçların bütünüyle heyelan bölgesi olduğunu söyledi; sahil şeridinde yerel zemin etüdü çağrısı yaptı. Bektaş GZT'nin 15 Temmuz 2026 haberinde, AFAD ve MTA'nın heyelan haritalarına göre bu yamaçlarda yalnız istinat duvarı ve temel hesabının yetmeyeceğini, yamacın genel stabilitesinin de analiz edilmesi gerektiğini söyledi.

Ortahisar için ayrı bir resmî mikrobölgeleme, sıvılaşma ya da heyelan haritası bulamadık. Yamaçta ya da sahil dolgusunda binanız varsa zemin etüdünün kapsamını (şev stabilitesi, sıvılaşma analizi) sözleşmeye yazdırın; maliyet bu etüde bağlı.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

İmar durumu ve yapı ruhsatı için Ortahisar Belediyesi, Çağlayan'daki sözleşme ve tahsis soruları için belediyenin Çağlayan bilgilendirme ofisi ve ORKENT A.Ş. Çömlekçi, Arafilboyu ve Büyükşehir projeleri için muhatap Trabzon Büyükşehir Belediyesi. Riskli yapı raporuna itiraz, Bakanlık kira yardımı ve rezerv alandaki uzlaşma için Trabzon Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ve Trabzon Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Adres ve telefonlar il rehberinde.

Proje sınırını yazılı sorun. Çömlekçi, İskenderpaşa, Arafilboyu, Erdoğdu ve Camiyanı'nda Büyükşehir'in ya da Bakanlığın çalışma yaptığı ya da yapacağını söylediği alanlar var. Parseliniz bunlardan birindeyse kendi başınıza imzalayacağınız kat karşılığı sözleşmesi kamulaştırma ya da rezerv alan uygulamasıyla boşa çıkabilir.

Teklifleri güncel imar durumuna göre karşılaştırın. Ortahisar için ilçeye özgü ortalama bir kat karşılığı oranı yayımlayan güvenilir bir kaynak bulamadık.

Kredi ve hibe yok. Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı; Trabzon bu listede değil. Kira yardımı ve kanuni korumalar (satış sınırı, fesih hakkı, teminat) il rehberinde.