Selçuklu'da kentsel dönüşüm 2026: Akıncılar–Esenler, Musalla Bağları ve obruk riski

Selçuklu'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Selçuklu, Konya'nın en kalabalık ilçesi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Hocacihan planı için hazırlattığı ve Konya İl Müdürlüğü'nün 12 Nisan 2023'te yayımladığı açıklama raporuna göre 2020 sonunda il nüfusu 2.250.020 iken Selçuklu'da 663.280 kişi, yani ilin yüzde 29,48'i yaşıyordu; ilçede 72 mahalle var. Selçuklu'da lisanslı kuruluşlarca riskli bulunmuş bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık.

Bina bazlı dönüşümde malikler 6306 sayılı Kanun'un salt çoğunluk kurallarıyla müteahhitle kat karşılığı anlaşıyor. Hukuken binanın riskli sayılması için lisanslı kuruluşun tespiti şart; yapım yılı ya da mahalle tek başına yetmiyor. Tespit, itiraz, toplantıya çağrı ve kira yardımı kuralları Konya il rehberinde.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Selçuklu'da kullanılamıyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Konya listede yok. Ekim 2026 itibarıyla Konya'yı kapsamaya alan bir karar bulamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Selçuklu Belediyesi'nde 'Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü' adıyla ayrı bir müdürlük var. Belediyenin sitesindeki tanıtıma göre müdürlüğün işleri afetler karşısında riskli yapı stokunu tespit etmek, plan notlarının dönüşüme elverişli biçimde revize edilmesini sağlamak ve mülkiyet sorunları yüzünden yenilenemeyen binaların mülkiyet sorunlarını çözerek dönüşümü mümkün kılmak. Müdürlüğün görev yönergesi ve hizmet standartları sayfaları sitede boş görünüyor; hangi belgeyi hangi sürede verdiğini yazılı olarak bulamadık.

Yeni binanın ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi: belediyenin tanıtımına göre bu müdürlük yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve asansör ruhsatı düzenliyor, yıkılacak derecede tehlikeli yapıların tespitini ve yapı denetim kuruluşu işlemlerini yürütüyor.

İki müdürlüğe de belediye santrali 444 99 19'dan ulaşılıyor; genel e-posta belediye@selcuklu.bel.tr, KEP adresi selcuklubelediyesi@hs01.kep.tr. Belediyenin adresi Şeyh Şamil Mahallesi, Doç. Dr. Halil Ürün Caddesi No: 19, 42070 Selçuklu. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise yine Selçuklu'da bulunan Konya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; adresi ve telefonu Konya il rehberinde.

Akıncılar–Esenler, Musalla Bağları ve Hocacihan

Akıncılar ve Esenler: Konya'nın Sesi'nin 18 Haziran 2026 haberine göre Selçuklu Belediye Başkanı Ahmet Pekyatırmacı, Akıncılar Mahallesi'nde yıllardır konuşulan dönüşüm için planların iki yıl önce tamamlandığını, Akıncılar ve Esenler'de dönüşümün başladığını ve binaların kısa sürede tamamlanacağını söyledi. Aynı programda Büyükşehir Belediye Başkanı Uğur İbrahim Altay, planı birlikte hazırladıklarını, caddede ciddi bir genişleme alanı oluşturduklarını ve raylı sistem için caddenin devamında da planlama yaptıklarını belirtti. Bu çalışmanın konut sayısı, hak sahipliği oranı ya da takvimi için yayımlanmış bir belge bulamadık.

Feritpaşa, Musalla Bağları ve Işık: 1 Haziran 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 9930 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile bu üç mahallenin sınırları içindeki bazı alanlar 'kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı' ilan edildi; aynı kararla 3 Ekim 2016 tarihli ve 2016/9341 sayılı eski Bakanlar Kurulu kararı yürürlükten kaldırıldı. Herbiremlak'ın aynı gün aktardığına göre bu alanlarda Hazine'ye ait taşınmazlar yalnızca dönüşüm amacıyla kullanılabilecek, imar planı ve uygulaması yapılmadan satılamayacak. Alanın sınırlarını ve uygulama takvimini gösteren yayımlanmış bir proje bulamadık.

Musalla Bağları'nda ayrıca kamulaştırma yapıldı: Konhaber'in 7 Eylül 2026 haberine göre Altay, YHT Garı ve planlanan metro hatları çevresinde imar planında yol, belediye hizmet alanı ve park olarak ayrılan 31 bin metrekarelik alanda 129 binanın kamulaştırıldığını, 2018'de başlayıp 2022'de biten işin güncel bedelinin 1 milyar 410 milyon TL olduğunu söyledi. Aynı açıklamaya göre Sille'de Suzan Caddesi için 14 parsel, Hocacihan'da Saray Caddesi ve Koyunoğlu Müzesi çevresinde 17 bağımsız bölüm kamulaştırıldı.

Hocacihan rezerv yapı alanı: Bakanlık raporuna göre Hocacihan Mahallesi 6540 parseldeki yaklaşık 189,51 hektarlık Hazine arazisi 28 Haziran 2018 tarihli Bakan Oluru ile 6306 sayılı Kanun kapsamında 'rezerv yapı alanı' belirlendi. Alan kent merkezinin yaklaşık 6 km batısında; rapor yazıldığında Millî Savunma Bakanlığı'nın kullanımındaydı ve Büyükşehir'e devri için protokol imzalanmıştı. Plan alanı konut olarak düzenliyor. Bu alanda konut üretiminin başladığını ya da hak sahiplerine tahsis yapıldığını gösteren bir haber bulamadık; Selçuklu'da TOKİ'nin yürüttüğü güncel bir dönüşüm projesi de bulamadık.

Zemin riski: yeraltı suyu, çökme ve obruklar

Konya'da zeminin asıl sorunu deprem kadar yeraltı suyunun çekilmesi. Nurdan Şireci, Gökhan Aslan ve Ziyadin Çakır'ın 2021'de Turkish Journal of Earth Sciences'ta yayımlanan uydu (InSAR) çalışmasına göre Konya kenti 2004'ten beri değişen hızlarda çöküyor; çökme hızı 2014–2019 arasında yılda birkaç santimetreden 11 santimetreye çıktı. Deformasyon kentin batısında ve doğusunda iki ana lobda toplanıyor, aradaki kuzey–güney doğrultulu dar bir şerit hareket göstermiyor. Yazarlar çökmeyle yeraltı suyu seviyesi arasında güçlü bir ilişki buldu; tarım alanlarındaki aşırı çekimin su seviyesini yılda yaklaşık 4 metre düşürdüğünü ve yılda yaklaşık 8 santimetre çökmeye yol açtığını yazıyor. 2019'dan sonra çökme belirgin biçimde yavaşladı; yazarlar bunu kentin içme suyunu akiferler yerine yeni barajlardan almaya başlamasına bağlıyor.

Obruklar: Milliyet'in İHA'dan aktardığı 7 Aralık 2021 haberine göre Konya Teknik Üniversitesi Obruk Uygulama ve Araştırma Merkezi Müdürü Prof. Dr. Fetullah Arık, AFAD ile yapılan çalışmalarda Konya genelinde obruk sayısının 2021 sonunda 2 bine yaklaştığını söyledi. Arık'a göre ekip o yıl Selçuklu'nun da önemli bir kısmında ölçüm yaptı; kuyu biçiminde çöken obrukların yanında 20–30 santimetreden bir buçuk metreye kadar inen yüzey oturmaları ve yarılmalar ölçüldü. Arık, obrukların büyük kısmının yeraltı suyu düşümüne bağlı olarak tarım ve yerleşim alanları gibi daha riskli noktalara doğru geldiğini belirtti.

Selçuklu'ya özgü bir örnek: Delikan, Coşkuner, Dülger, Arık ve Arslan'ın 2022 tarihli bildirisine göre Konya'nın yaklaşık 25 km kuzeydoğusundaki Aşağıpınarbaşı (Selçuklu) çevresinde derinliği 2 metreye kadar çıkan 71 obruk belirlendi; 39'u Konya–Ankara hızlı tren hattının batısında, 32'si doğusunda. Yazarlar bölgede Konya Fay Zonu'na paralel, yaklaşık 1,6 km uzunluğunda yeni bir normal fay (Pınarbaşı Fayı) tespit etti ve obrukların bu fayın düşen bloğunda yoğunlaştığını yazdı.

Selçuklu için mahalle mahalle resmî bir çökme ya da obruk haritası bulamadık. Pratik sonuç: Komşu binanın etüdüne güvenmeyin; parselinizin kendi zemin etüdünde oturma, boşluk ve yeraltı suyu seviyesinin nasıl ele alındığını sorun.

Deprem: Konya fayı Selçuklu'dan geçiyor

Hocacihan planının açıklama raporu, Konya fayının plan alanından geçtiğini ve fay üzerinde Selahaddin Eyyubi Mahallesi Kooperatif Evleri ile Derelinintol mevkii arasındaki hatta 5 ayrı noktada 7 hendek kazıldığını aktarıyor. Bu hendeklerden dördünde 4 ile 11 metre genişliğinde fay zonlarına rastlandı ve fayın Kuvaterner'de aktif olduğu kesin olarak görüldü; ancak Holosen'de aktivitenin sürdüğüne dair veri bulunamadı.

Aynı rapora göre Konya fayı için önerilen düşey kayma hızı yılda 0,40–0,42 mm gibi düşük bir değer; 10–11 Eylül 2009'daki 4,5 ve 4,7 büyüklüğündeki depremler dışında bu yüzyılda faya doğrudan bağlanabilecek büyük bir deprem yok. Bu nedenle o plan alanında fay için yüzey faylanma tampon bölgesi uygulanmasına gerek görülmedi. Bu, deprem riskinin olmadığı anlamına gelmiyor; yalnızca fayın tam üstü için ayrı bir yapı yasağı konmadığını gösteriyor.

Rapor, Hocacihan'ın batısındaki yamaçlarda eğime bağlı stabilite sorunlarına, kil zeminlerde şişme ve oturma riskine dikkat çekiyor; tarihî mağaraların bulunduğu ve daha önce 18 metrelik çökme yaşanan kesimleri çökme ve tasman açısından yapılaşmaya uygun olmayan alan olarak ayırıyor. Bina bazında zemin etüdünde temel tipinin ve derinliğinin belirlenmesini, gerekirse zemin iyileştirmesi yapılmasını şart koşuyor. Yamaçtaki batı mahallelerinde parseliniz varsa şev ve drenaj maliyetini teklifte ayrıca görün.

Kat karşılığında Selçuklu'da nelere dikkat

Önce parselinizin bir alan çalışmasının içinde olup olmadığını öğrenin. Feritpaşa, Musalla Bağları ve Işık'taki proje alanı kararı, Akıncılar–Esenler'deki plan değişikliği ve Büyükşehir'in cadde genişletme kamulaştırmaları, tek binalık bir kat karşılığı anlaşmasının dengesini değiştirebilir. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ve imar durumu belgesine göre parselinizin yola, parka ya da proje alanına girip girmediğini yazılı sorun.

Binanız sonradan bir alan projesine ya da kamulaştırmaya alınırsa sözleşmenin ne olacağını baştan yazın: müteahhidin yaptığı proje ve ruhsat masraflarının akıbeti, sözleşmenin kendiliğinden sona erip ermeyeceği ve kamulaştırma bedelinin kime ödeneceği belirsiz kalmasın.

Zemini teklifin parçası yapın. Zemin etüdünü kimin, ne zaman yaptıracağı ve etüt sonucunda çıkan ek temel, fore kazık ya da zemin iyileştirme maliyetini kimin karşılayacağı sözleşmede yazmalı. Selçuklu'da kaynaklar yüzey oturması ve obruk riskini anlattığı için 'standart radye temel' diye sabitlenmiş bir teklif sonradan pazarlık konusu olabilir.

Kanuni korumalar (müteahhidin satış sınırı, fesih hakkı, teminat) ve kira yardımı Konya il rehberinde. Kredi Konya'ya açılırsa yeni binada temel imalatına başlanmamış olması şartı arandığından, sözleşmede bu ihtimali bir maddeyle düzenlemek işinizi kolaylaştırır.