Çerkezköy'de kentsel dönüşüm 2026: plan notu, askı ve sel riski

Çerkezköy'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Çerkezköy'ün yapı stoku sanayiyle birlikte büyüdü. Belediyenin tarihçesine göre ilçe 1971'de Bakanlar Kurulu kararıyla 'Kalkınmada Öncelikli Yöreler' kapsamına alındı, 29 Mart 1973 tarihli kararnameyle de Organize Sanayi Bölgesi kuruldu. Vikipedi'ye göre ilçe nüfusunun çoğunluğunu sanayi göçüyle gelenler oluşturuyor. TÜİK'in 2025 adrese dayalı nüfus verilerine göre (Çorlu Belediyesi'nin aktardığı tabloyla) Çerkezköy'ün nüfusu 223.975. Tekirdağ Valiliği'nin İl Afet Risk Azaltma Planı (İRAP, 2021), ilde nüfus artışının en hızlı olduğu ilçeyi Çerkezköy olarak gösteriyor.

Bugün dönüşüm ağırlıkla bina bazlı: malikler binalarına lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, salt çoğunlukla karar alıp müteahhitle kat karşılığı anlaşıyor. Tespit, itiraz, kira yardımı ve salt çoğunluk kurallarını Tekirdağ il rehberinde anlattık. Ekim 2026 itibarıyla Çerkezköy'de ilan edilmiş bir riskli alan, rezerv yapı alanı ya da belediye, Büyükşehir veya TOKİ eliyle yürüyen bir konut dönüşüm projesi bulamadık.

Haberlerde ve belediye duyurularında 'kentsel dönüşüm' diye geçen bazı işler konut dönüşümü değil. Belediyenin 17 Ocak 2022 haberinde 'Atatürk ve Öztrak Caddesi Kentsel Dönüşüm Projesi' diye anılan iş, aynı yılın başka bir duyurusunda 'Kentsel Tasarım ve Peyzaj Uygulama Projesi' olarak anlatılıyor: altyapı, kaldırım, çıkmaların kaldırılması ve Cumhuriyet Meydanı düzenlemesi. DHA'nın 24 Temmuz 2026 haberinde Büyükşehir Belediye Başkanı Candan Yüceer'in 'önemli bir dönüşüm' dediği iş de BSH Kavşağı, Güveniş Caddesi ve Altıyol Kavşağı'ndaki yol ve meydan çalışması; 20 Aralık'ta tamamlanması planlanıyor. Bu işler binanızın hukuki durumunu değiştirmiyor.

Riskli binaya ek inşaat alanı: plan notu ve Kasım 2026 askısı

Çerkezköy'de kat karşılığı hesabını en çok etkileyen belge 'Tekirdağ Bina ve Kentsel Dönüşüm Plan Notu (Çorlu, Çerkezköy, Ergene İlçeleri)'. Metin Çorlu Belediyesi'nin imar askı duyuruları arasında yayımlandı. Plan notu, 6306 sayılı Kanun'a göre İl Müdürlüğü'nce onaylanmış riskli yapı bulunan parsellere ek inşaat alanı veriyor. Bina tek başına dönüşürse, yapı ruhsatı varsa imar planındaki ya da ilk ruhsattaki alana %25, ruhsat yoksa plandaki alana %15 ekleniyor. Komşu parsellerle birleşerek (tevhit) dönüşürse ruhsatlılar için %30, ruhsatsız riskli parseller ve boş parseller için %25 ekleniyor. Ada bazında dönüşümde oran ruhsatlılar için %40, ruhsatsız ve boş parseller için %30. Adayı tamamlamak için yeni ruhsatlı ama riskli bulunmuş bir bina projeye katılırsa %50'ye çıkıyor.

Plan notu kat sayısını da artırıyor. Ayrık nizamda en fazla kat sayısı bir kat, 4 kat ve üzeri ayrık nizamda iki kat artıyor. Bitişik ya da blok nizamdaki riskli parsel ayrık nizamda yapılaşmayı seçerse plandaki kat sayısının üç fazlası, parsel en az 2.000 m² ise dört fazlası uygulanıyor. Sınırlar da var: riskli alan, rezerv yapı alanı, tarım alanı, orman, doğal sit ve jeolojik olarak yerleşime uygun olmayan alanlardaki taşınmazlar plan notunun dışında. Boş parsel ancak riskli yapı parseliyle birleşirse hak kazanıyor. Riskli yapı tespitinden önce birleştirilmiş parseller ve daha önce dönüşüm artışıyla ruhsat almış parseller aynı artışı ikinci kez alamıyor. Plan notunun Çerkezköy'de hangi tarihte kesinleştiğini doğrulayamadık.

Plan notlarına yeni bir ekleme şu an askıda. Belediyenin duyurusuna göre Çerkezköy'deki tüm 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının plan notlarına ek not getiren değişiklik, Çerkezköy Belediye Meclisi'nin 4 Haziran 2026 tarihli ve 2026/92 sayılı kararıyla hazırlandı, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 11 Eylül 2026 tarihli ve 1020 sayılı kararıyla değiştirilerek onaylandı. Değişiklik 'kentsel dönüşüm plan notları dahil' tüm plan notlarını kapsıyor ve 21 Ekim–19 Kasım 2026 arasında İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ilan panosunda askıda. Eklenen notun metni sitede yayımlanmadı. Sözleşme imzalamak üzereyseniz askı bitmeden müdürlükte metni görün.

Başvuru: belediyede hangi birim

Çerkezköy Belediyesi'nin müdürlükler listesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yok. İmar planları ve plan askıları İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi (müdür vekili Ekrem Bacaksız). Listede ayrıca Etüt Proje Müdürlüğü (Aynur Durmuş), Yapı Kontrol Müdürlüğü (müdür vekili Furkan Kuş) ve Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü (Ali Aslan) var. 6306 kapsamındaki ruhsat başvurusunun hangi masada karşılandığını belediyenin sitesinde doğrulayamadık; çağrı merkezinden sorabilirsiniz.

Belediyenin adresi Gazi Mustafa Kemal Paşa Mahallesi Atatürk Caddesi No: 40, Çerkezköy. Çağrı merkezi 444 8 859, e-posta cerkezkoyiletisimmerkezi@cerkezkoy.bel.tr, çalışma saatleri 08.00–12.00 ve 13.00–17.00. Parselinizin imar durumuna belediyenin WebGIS imar durumu sayfasından bakabilirsiniz. Riskli yapı tespitine itiraz ve Bakanlık kira yardımı için Tekirdağ Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne gidiliyor; adresi ve telefonu il rehberinde.

TOKİ gündemi: Bağlık ve Kızılpınar

Bağlık Mahallesi için verilmiş eski bir söz var. DHA'nın 10 Mart 2019 tarihli bülteninde (Son Dakika'da yayımlandı), dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum'un yerel seçim öncesi ziyarette Bağlık'taki kentsel dönüşümün Roman vatandaşları mağdur etmeden tamamlanacağını ve TOKİ ile birlikte sağlıklı, güvenli konutlar yapılacağını söylediği aktarılıyor. Bu sözün ardından Bağlık'ta başlamış bir proje, hak sahipliği ya da kura duyurusu bulamadık.

Kızılpınar'da ise tartışma konut alanı üzerine. Belediyenin 4 Kasım 2025 haberine göre TOKİ'nin Kızılpınar'daki mera alanına toplu konut yapacağı gündeme geldi. Belediye Başkanı Vahap Akay, Çerkezköy'ün ucuz konuta ihtiyacı olduğunu ama alanın merkeze yaklaşık 5 km uzak olduğunu ve yaklaşık 1.500 büyükbaş ile 6.000 küçükbaş hayvanın otladığı merayı yok edeceğini söyledi; belediyenin hukuki takipçi olacağını açıkladı. Projenin sonraki durumunu bulamadık. Bu bir dönüşüm projesi değil, yeni konut üretimi; riskli binanızın haklarıyla bağlantısı yok.

Deprem riski, zemin ve sel

Valiliğin İRAP'ına göre Kuzey Anadolu Fay Zonu Marmara Denizi'nde il sınırına paralel ve yaklaşık 10 km yakından geçiyor. Planda AFAD'ın Mw 7,4 büyüklüğündeki deprem senaryosuna göre ilçe bazında hasar tahmini var: Çerkezköy için hesaba giren 9.883 binanın 280'inde ağır hasar, 5'inde yıkım öngörülüyor. Aynı senaryoda kıyıdaki Süleymanpaşa'da 10.014 ağır hasarlı ve 3.617 yıkık bina tahmini var. Bu bir senaryo hesabı; hesaba giren bina sayısı bugünkü stoğu yansıtmıyor olabilir ve tek tek binaların durumunu göstermiyor. İRAP'taki DASK verisine göre Çerkezköy'de 39.092 zorunlu deprem sigortası poliçesi vardı.

Zemin için İRAP il geneline ait bilgi veriyor: ilin yaklaşık %45'i yüzeye yakın kısmı kayaçlaşmamış Ergene Formasyonu, yaklaşık %10'u alüvyon gibi zayıf zeminler. Çerkezköy için mahalle ölçeğinde yayımlanmış bir mikrobölgeleme, zemin büyütme ya da sıvılaşma haritası bulamadık. İRAP'taki afet kayıtlarında İstasyon Mahallesi Hakim Sami Sokak'ta 29 Nisan 2015 tarihli bir heyelan geçiyor.

Çerkezköy'de yerel risklerden biri de sel. İRAP'ın 2021–2023 eylemleri arasında İstasyon ve Fevzipaşa mahalleleri, Subay Lojmanları, Pazar Yeri, Oto Sanayi, Garnizon ve Kaymakamlık çevresinde yağmur suyu hatlarının geliştirilmesi var. Planda ayrıca Fatih Mahallesi'nde taşkın riski olan yerlerde konut olarak kullanılan bodrum katların, giriş katların ve su basman kotu düşük yapıların envanterinin çıkarılması (2021–2025) yazıyor. Bu çalışmaların tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren bir kaynak bulamadık.

Kat karşılığında Çerkezköy'de nelere dikkat

Ek inşaat hakkını teklife yazdırın. Plan notunda oran binanın yapı ruhsatı olup olmamasına göre değişiyor (tek başına dönüşümde %25 ya da %15). İlk yapı ruhsatınızı ve ruhsat ekindeki mimari projeyi belediye arşivinden çıkarın. Müteahhitten, teklifinin hangi plan notu maddesine ve hangi orana göre hesaplandığını yazılı isteyin. Komşu parselle ya da adayla birlikte dönüşüm daha yüksek oran getirebilir; bunun için komşu maliklerle ortak karar gerekir.

Askıdaki değişikliği hesaba katın. Kasım 2026'da kesinleşecek ek plan notu, hesabın nasıl yapılacağını etkileyebilir. Plan notunun kendisi, kesinleşmeden önce riskli yapı tespiti yapılmış, ruhsata başvurulmuş ya da kat karşılığı sözleşmesi imzalanmış parsellerin haklarını 'kazanılmış hak' sayıyor. Yine de sözleşmeye, plan değişirse paylaşımın nasıl yeniden hesaplanacağını yazdırın.

Sel riskli bir sokaktaysanız bodrum ve zemin kat planına bakın. Fatih Mahallesi ve İRAP'ta sel eylemi bulunan sokaklarda, yeni projede bodrum katın konut olarak kullanılıp kullanılmayacağını ve su yalıtımının kimin sorumluluğunda olacağını sözleşmede netleştirin.

Kredi: Bakanlığın Haziran 2026 tarihli malik kılavuzu Tekirdağ'ı Dünya Bankası destekli kredinin illeri arasında sayıyor. Kredi bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69 faizli, ilk 12 ayı ödemesiz ve en çok 180 ay vadeli. Kılavuza göre proje İzmir'de pilot olarak başladı; diğer illerde başvurular açıldığında kentseldirenclilik.csb.gov.tr'de duyurulacak. Kılavuzda Tekirdağ için ek faiz indirimine esas hane geliri eşiği 57.773 TL. Çerkezköy'den yapılan başvuru sayısına dair bir veri bulamadık.