Pamukkale'de kentsel dönüşüm 2026: Binevler, Karahayıt ve fay

Kısa cevap

Pamukkale'de dönüşüm büyük ölçüde maliklerin 6306 sayılı Kanun'la müteahhitle yaptığı bina bazlı kat karşılığı anlaşmalarıyla ilerliyor. İlçede belediyenin ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü yok; imar ve ruhsat İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde. Bilinen alan projeleri Büyükşehir'in 2017'de ilan ettiği Karakurt–İstiklal (Binevler) alanı ile TOKİ'nin Karahayıt projesi. İlçe Pamukkale Fay Zonu üzerinde. 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi Denizli'de yok.

Konut m² fiyatı: 45.367 TL; TCMB, 2026 3. çeyrek
İnşaat maliyeti: 21.050 TL/m²; 2026 resmî, III-B konut
Fiyat / maliyet: 2,2 katı; yüksekse malik payı artar

Denizli verisiyle arsanın ya da binanın kaç daireye dönüşebileceğini gör. Veriler nereden?

Denizli için hesapla

Pamukkale'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Pamukkale, Denizli'nin iki merkez ilçesinden biri; diğeri Merkezefendi. Vikipedi'nin TÜİK verisine dayanan sayfasına göre ilçenin 2024 nüfusu 345.850 ve 61 mahallesi var. İlçenin eski adı Akköy'dü; 2012'de 6360 sayılı Kanun'la Pamukkale oldu. Kınıklı, Bağbaşı, İncilipınar ve Karahayıt ilçenin mahalleleri arasında. İlçe bazında bina sayısı ya da bina yaşı veren resmî bir kaynak bulamadık.

Denizli İl Afet Risk Azaltma Planı'na (İRAP, 2021) göre ilde 6306 sayılı Kanun'la riskli alan ilan edilmiş tek bölge Merkezefendi'deki Sümer Mahallesi Tabakhane alanı; Pamukkale'de riskli alan yok. Pamukkale'de ilan edilmiş alan, Belediye Kanunu'nun 73. maddesine göre yapılmış bir 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'. 2021'den sonra Pamukkale'de ilan edilmiş yeni bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı kararı bulamadık.

Bu yüzden ilçedeki apartmanların büyük çoğunluğu için yol bina bazlı dönüşüm: lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti, salt çoğunlukla karar ve müteahhitle kat karşılığı anlaşma. Tespit, itiraz, kira yardımı ve 2026'daki toplantıya çağrı zorunluluğu Denizli il rehberinde. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Pamukkale'de kullanılamıyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Denizli listede yok.

Alan projeleri: Binevler ve Karahayıt

Karakurt–İstiklal (Binevler): Denizli İRAP'a göre Pamukkale'de Karakurt ve İstiklal mahallelerinin sınırları içindeki yaklaşık 20,7 hektarlık alan, Denizli Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 18 Nisan 2017 tarihli ve 393 sayılı kararıyla 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı' ilan edildi. Plan bu alanı 'Karakurt Mahallesi Binevler Bölgesi' olarak adlandırıyor. Projenin bugünkü aşamasını, uzlaşma ya da teslim sayısını gösteren güncel bir resmî kaynak bulamadık; bu alanda bir binanız varsa Denizli Büyükşehir Belediyesi'ne sorun.

Karahayıt (TOKİ): Pamukkale Üniversitesi'nde 2013'te yapılan bir yüksek lisans tezine göre Karahayıt, Pamukkale Özel Çevre Koruma Bölgesi içindeki termal turizm beldesi; beldede jeolojik kırıklar belirlendiği için deprem riski nedeniyle dönüşüme alındı. Tezde belde nüfusu 1.105, yıkılacak bina sayısı 140, taşınacak kişi sayısı 560 olarak geçiyor.

Sondakika.com'un 4 Mayıs 2014 tarihli haberine göre TOKİ 27 hektarlık alanda 160 hak sahibi için konut, iş yeri ve pansiyon yapıyordu; fay hattı üzerindeki binalar yıkılmış, yeni konutlar sağlam alana yapılmıştı. Birinci etapta 258 konut (42'si 1+1, 90'ı 2+1, 126'sı 3+1), 24 derslikli okul, 4 iş yeri ve 20 termal pansiyon vardı ve etap yüzde 80 tamamlanmıştı; toplamda 660 odalı 40 termal pansiyon planlanıyordu. Bu projenin ikinci etabının bugünkü durumunu doğrulayamadık.

Başvuru: belediyede hangi birim

Pamukkale Belediyesi'nin kurumsal yapı sayfasında ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü yok. Bina bazlı dönüşümde imar durumu, proje onayı, yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde (müdür Mehmet Rıza Genç). Müdürlüğün görev tanımı, yıkılma tehlikesi olan binalar için 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 39. maddesine göre teknik rapor hazırlanmasını ve gerekirse tahliye ve mühürlemeyi de sayıyor. İmar durumunu çevrim içi sorgulamak için belediyenin e-İmar sistemi (keos.pamukkale.bel.tr) var.

Belediyede ayrıca Emlak ve İstimlak Müdürlüğü ile Afet İşleri ve Risk Yönetimi Müdürlüğü bulunuyor. Ana hizmet binası İncilipınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Bulvarı No: 234 (YSE Kavşağı), Pamukkale/Denizli; santral (0258) 296 96 96, 7/24 hat 444 9 220, KEP adresi pamukkalebelediyesi@hs01.kep.tr. Müdürlüklere ait ayrı telefon bulamadık.

Alan projeleri ve büyük ölçekli planlar Denizli Büyükşehir Belediyesi'nde. Büyükşehir'de ayrı bir kentsel dönüşüm dairesi yok; görev tanımına göre İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı kentsel dönüşüm alanları için jeolojik ve jeoteknik raporları hazırlıyor ya da hazırlatıyor. Riskli yapı raporuna itiraz ve kira yardımı ise Merkezefendi'deki Denizli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; adresi il rehberinde.

Deprem riski ve zemin: Pamukkale Fay Zonu

İlçe, adını taşıyan fay zonunun üzerinde. Denizli İRAP'a göre Pamukkale Fay Zonu, Denizli horst-graben sisteminin kuzey sınırında, yaklaşık 4 km genişliğinde ve 53 km uzunluğunda, normal faylardan oluşan bir zon; Honaz, Pamukkale ve Karahayıt arasında uzanıyor. Zonun Hierapolis (yaklaşık 13 km) ve Akköy (yaklaşık 7 km) adlı iki segmenti var. AFAD'ın il için kullandığı deprem senaryosu da bu zon üzerinde Mw 6,6 büyüklüğünde bir deprem. Plandaki tarihsel kayıtlar, MS 60'ta Pamukkale–Honaz çevresinde IX şiddetinde bir deprem olduğunu gösteriyor.

İlçenin güneyini ise Babadağ Fayı ilgilendiriyor. İRAP'a göre bu fay doğuda Bağbaşı'ndan başlayıp Servergazi, Şirinköy ve Göveçlik üzerinden Babadağ'a uzanıyor; yaklaşık 3 km genişliğinde ve 66 km uzunluğunda. Plan, Merkezefendi ve Pamukkale'nin güney kesimlerini kaya düşmesine açık alanlar arasında sayıyor ve Bağbaşı Mahallesi'nde yamaç eteklerindeki yerleşimi tehdit eden kaya bloklarının belirlenmesini bir eylem olarak koyuyor. Küçükdere Mahallesi'nde 2001'de kaya düşmesi nedeniyle afete maruz bölge kararı alındı.

Sıvılaşma için plan, Pamukkale fayı kaynaklı bir deprem varsayımıyla Denizli il merkezi zeminlerinin sıvılaşma potansiyelini gösteren bir 2003 tez haritasına yer veriyor. Planın 2021–2026 eylemleri arasında Pamukkale'de deprem riski yüksek, zemini zayıf ve yeraltı suyu yüksek alanlarda zemin büyütmesi ve sıvılaşma çalışması yapılması ile ilçedeki metruk binaların belirlenip yıkılması var. Bu çalışmaların yayımlanmış bir mahalle haritasını bulamadık.

Kat karşılığında Pamukkale'de nelere dikkat

İmar uygulamalarını takip edin. Örneğin belediye 19 Ekim 2026'da Topraklık Mahallesi 295 adadaki bir grup parsel için düzenleme sınırını ve blok dağıtım ile parselasyon planını askıya çıkardı; askı 19 Kasım 2026'ya kadar sürüyor ve itiraz bu süre içinde belediyeye yapılıyor. Böyle bir uygulamada parselinizin yüzölçümü ve yeri değişebilir; müteahhitle anlaşmayı askı ve itiraz süreci bittikten sonra kesinleşen parsele göre yapın.

Koruma alanlarında imar farklı işler. Karahayıt, 2013 tarihli teze göre Pamukkale Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde; Hierapolis ve Laodikya antik kentleri ilçe sınırlarında. Binanız bu bölgelere yakınsa, imar durumunu ve ruhsat için hangi kurumun onayının gerektiğini belediyeden yazılı alın; teklif alırken bu onayların süresini de hesaba katın.

Zemini ve kaya düşmesi riskini sözleşmeye bağlayın. Fay zonuna, yamaç eteğine ya da yeraltı suyu yüksek bir bölgeye yakın parsellerde zemin etüdünü kimin, ne zaman yaptıracağını ve ek temel maliyetini kimin karşılayacağını yazdırın. Kanuni korumalar (satış sınırı, fesih hakkı, teminat), kira yardımı tutarı ve muafiyetler Denizli il rehberinde.

Pamukkale'de başvuru yerleri

Pamukkale Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüİmar durumu, proje onayı, yıkım ve yapı ruhsatı; imar uygulaması askıları. Santral (0258) 296 96 96.
Denizli Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi BaşkanlığıBinevler gibi Büyükşehir alan projeleri ve kentsel dönüşüm alanlarının jeolojik-jeoteknik raporları. Santral 444 85 20.
Denizli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl MüdürlüğüRiskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı.
AFAD Denizli İl Müdürlüğüİl Afet Risk Azaltma Planı (fay zonları, kaya düşmesi, sıvılaşma, dönüşüm alanları).

Sık sorulanlar

Pamukkale Belediyesi kentsel dönüşüm birimi nerede?

Pamukkale Belediyesi'nde ayrı bir kentsel dönüşüm müdürlüğü yok; bina bazlı dönüşümde imar ve ruhsat İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde. Ana hizmet binası İncilipınar Mahallesi, Fevzi Çakmak Bulvarı No: 234 (YSE Kavşağı); santral (0258) 296 96 96, 7/24 hat 444 9 220.

Pamukkale'de hangi mahallelerde kentsel dönüşüm var?

Bilinen alan projeleri Büyükşehir'in 2017'de ilan ettiği Karakurt ve İstiklal mahallelerindeki yaklaşık 20,7 hektarlık Binevler alanı ile TOKİ'nin Karahayıt projesi. Bunların dışında dönüşüm, maliklerin kendi binaları için yaptığı bina bazlı anlaşmalarla ilerliyor.

Pamukkale'de riskli alan ilan edilmiş yer var mı?

Denizli İl Afet Risk Azaltma Planı'na (2021) göre ilde 6306 sayılı Kanun'la riskli alan ilan edilen tek bölge Merkezefendi'deki Sümer Tabakhane alanı. Pamukkale'de ilan edilmiş bir riskli alan bulamadık.

Pamukkale ilçesi fay hattı üzerinde mi?

Evet. Denizli İRAP'a göre yaklaşık 53 km uzunluğundaki Pamukkale Fay Zonu Honaz, Pamukkale ve Karahayıt arasında uzanıyor; ilin deprem senaryosu bu zonda Mw 6,6'lık bir deprem. İlçenin güneyinde Bağbaşı'ndan başlayan Babadağ Fayı da var.

Pamukkale'de 3 milyon TL'lik kentsel dönüşüm kredisi var mı?

Ekim 2026 itibarıyla hayır. Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda kredi illeri İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa; Denizli yok.

Kaynaklar

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Tutarlar değişebilir; resmî kurumdan teyit et.

Pamukkale'deki binan ya da arsan için teklif al

Yetki belgesi kontrol edilen müteahhitler aynı formda teklif verir; yan yana karşılaştırırsın.

Pamukkale'de müteahhit misin? Belgelerinle kaydol, buradaki talepleri gör

Teklif al